Jaka jest wspólna cecha tych państw? W swojej historii politycznej i gospodarczej różnią się one diametralnie, jednak łączy je i wyróżnia w ostatnim czasie jedno – rynek nieruchomości. Chociaż kolejność w tytule nie jest przypadkowa, zacznę od rozważenia przypadku Irlandii.

Irlandia - kryzys na rynku nieruchomości groźny nawet dla „celtyckiego tygrysa”

Po zawirowaniach na rynku kapitałowym na początku lat 90, ceny nieruchomości w Irlandii zaczęły gwałtownie rosnąć. W latach 1992-2005 wzrost ten wyniósł ok. 150 proc. Pod koniec tego okresu metr kwadratowy mieszkania w Dublinie kosztował 12 tys. euro. Budownictwo stało się w tym czasie kluczowym sektorem dla irlandzkiej gospodarki. Jak podaje Międzynarodowy Fundusz Walutowy, budownictwo mieszkaniowe to w rozwiniętych gospodarkach ok. 6,5 proc. PKB rocznie. W Irlandii współczynnik ten wyniósł w 2006 roku aż 13 proc. PKB.

Pamiętajmy, że działo się to w czasie irlandzkiego cudu gospodarczego, który niewątpliwie potęgował optymizm Irlandczyków co do ich materialnej sytuacji w przyszłości i skłaniał do zapożyczania się.

Dobrobyt irlandzkich gospodarstw domowych rósł w ostatniej dekadzie w szybkim tempie - błyskawicznie rosło też ich zadłużenie. Dzisiaj na jednego Irlandczyka przypada ok. 35 tys. euro długów, z czego 90 proc. związanych jest z nieruchomościami.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Irlandii zmieniła się, gdy zza oceanu zaczęły docierać niepokojące informacje o kryzysie na rynku hipotecznym. Pesymistyczne nastroje w gospodarce amerykańskiej, mocno powiązanej z irlandzką, trafiły na Zieloną Wyspę właśnie za sprawą sektora nieruchomości. Ceny nieruchomości zaczęły spadać. W kwietniu 2008 roku mieszkanie kosztowało średnio ok. 278,5 tys. euro, podczas gdy rok wcześniej jeszcze 306 tys.

Zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych sprawiło, że zamówienia na nowe mieszkania gwałtownie spadły. W pierwszym kwartale tego roku banki udzieliły o prawie 50% mniej kredytów hipotecznych niż w kwartale poprzednim. Podczas gdy w 2006 roku liczba zakończonych budów wyniosła prawie 90 tys., w tym roku ma to być zaledwie 40 tys.

W sektorze konstrukcji zatrudnionych jest prawie 400 tys. pracowników. Liczba ta sprawia, że kondycja budownictwa ma dla wzrostu PKB Irlandii fundamentalne znaczenie. Chociaż irlandzki cud gospodarczy miał bardzo solidne fundamenty, widzimy dzisiaj, że gorsza koniunktura w budownictwie od razu przekłada się na kondycję całej gospodarki.

Zła sytuacja na rynku nieruchomości dosięga irlandzkich banków. Jeszcze rok temu ubezpieczenie kredytu w wysokości 100 euro kosztowało je zaledwie 30 eurocentów. Dzisiaj za takie ubezpieczenie muszą zapłacić już ponad 3 euro. Pożyczanie pieniędzy developerom staje się coraz bardziej ryzykowne. Do tej pory irlandzkie banki przeznaczyły na to ok. 105 mld euro i dzisiaj zakłada się, że mogą one stracić ponad 10 proc. tej sumy.

Zastój w mieszkalnictwie przełożył się na spadek zatrudnienia. Bezrobocie w Irlandii szybko wzrosło z 4,5 proc. do 5,4 proc. Ta statystyka sprawia, iż pogarszają się nastroje konsumentów, wśród których poziom optymizmu spadł do najniższego poziomu od 1996 roku.

Irlandzki instytut statystyczny oraz bank centralny systematycznie obniżają prognozy co do wzrostu gospodarczego w tym roku. Ostatnie prognozy mówią już o recesji, podczas gdy jeszcze rok temu przewidywano wzrost na poziomie 4 proc. PKB.

Hiszpania, czyli „budowanie” PKB

Kolejnym krajem, gdzie zawitał boom na rynku nieruchomości była Hiszpania. Kluczową datą dla hiszpańskiego rynku nieruchomości jest 1 stycznia 1999 roku, kiedy to kraj z Płw. Iberyjskiego stał się częścią unii gospodarczej i walutowej. Jaki związek mają ceny mieszkań w Barcelonie czy Walencji z UGW?

Hiszpania lat 90. była krajem wysokiej inflacji, na początku tej dekady sięgającej nawet 10 proc. Fakt ten wpływał bardzo niekorzystnie na oczekiwania inflacyjne. Hiszpanie przyzwyczajeni byli do wzrostu cen, przez co żądali wysokich podwyżek, a w egzekwowaniu tych żądań pomagały im silne związki zawodowe. Sytuacja ta przeciwdziałała walce z inflacją. Jednak w drugiej połowie lat 90. inflację udało się pokonać. Działo się to w czasie, gdy rząd Jose Marii Aznara walczył o spełnienie kryteriów z Maastricht umożliwiających przystąpienie Hiszpanii do UGW. Niskiej inflacji sprzyjały wówczas ceny na świecie, przede wszystkim ceny ropy, które mogą wydawać się nam dzisiaj nierealne. Tak. Ropa w 1998 roku kosztowała 8 dolarów za baryłkę… Ale wróćmy do tematu.

Malejąca inflacja pozwoliła, niezależnemu dopiero od 1995 roku, Bankowi Hiszpanii systematycznie obniżać stopy procentowe, dzięki czemu kredyt stawał się coraz tańszy. Na początku 1999 roku, kiedy ośrodek kształtujący politykę monetarną Hiszpanii przeniósł się z Madrytu do Frankfurtu nad Menem, średnia inflacja w strefie euro wynosiła zaledwie 1 pkt proc. Gdy w Hiszpanii wprowadzono euro, 1 stycznia 2002 roku, główna stopa procentowa Europejskiego Banku Centralnego wynosiła 2,75 proc., a w czerwcu 2003 roku obniżona została do 2 proc. Rekordowo niski poziom stóp procentowych utrzymywał się niemal do końca 2005 roku. Właśnie niskie stopy procentowe przyczyniły się do rozwoju sektora budownictwa, ale też do wzrostu cen mieszkań w Hiszpanii.

Dlaczego zatem boom na rynku nieruchomości dotknął Hiszpanię bardziej niż inne kraje strefy euro, skoro niskie stopy procentowe obowiązywały w całym Eurolandzie? Powinniśmy spojrzeć, jak wyglądały wówczas stopy procentowe w ujęciu realnym. Przy inflacji na poziomie ponad 3 proc., realne stopy procentowe w Hiszpanii były de facto ujemne. Skłaniało to Hiszpanów do masowego zaciągania kredytów. Zadłużenie gospodarstw domowych sięgnęło w 2005 roku wartości równej całkowitemu dochodowi narodowemu brutto Hiszpanii, w większości na skutek zaciągania kredytów hipotecznych.

Jeśli spojrzymy na dynamikę wzrostu cen mieszkań na Płw. Iberyjskim na początku XXI wieku, dojdziemy do wniosku, że kupowanie mieszkań na kredyt było dla Hiszpanów wówczas niezwykle opłacalnym przedsięwzięciem.

Banki odpowiedziały na zapotrzebowanie rynku oferując nowe produkty, takie jak kredyt o zmiennym oprocentowaniu, którego termin spłaty wynosi 50 lat. Dzięki temu setki tysięcy młodych Hiszpanów, których dochody nie przekraczają 1000 euro miesięcznie, kupiło nowe mieszkania, pomimo perspektywy spłacania go przez całe życie, a także ryzyka związanego ze zmiennym oprocentowaniem.
Ceny mieszkań zaczęły rosnąć także na skutek niedostatecznej podaży terenów pod zabudowę oraz wysokich podatków od nieruchomości nakładanych przez lokalne władze. Zapotrzebowanie zwiększali imigranci, których w okresie boomu gospodarczego napłynęło do Hiszpanii ponad 5 milionów.

Po akcesji Hiszpanii do UGW rynek nieruchomości stał się popularnym celem dla inwestorów i ceny mieszkań zaczęły rosnąć w błyskawicznym tempie. Największy wzrosty notowano w Madrycie. Ceny nieruchomości rosły w stolicy Hiszpanii w tempie ponad 20% rocznie. Szczególnie atrakcyjne były też lokalizacje turystyczne, szczególnie dla Brytyjczyków, którzy masowo wykupywali posiadłości w nadmorskich kurortach Costa Brava czy Costa del Sol.

Według Banku Hiszpanii ceny mieszkań w Hiszpanii wzrosły w latach 1998-2006 o ok. 106%. Za popytem nie nadążała podaż, chociaż co roku rozpoczynano budowę ok. 500 tys. nowych mieszkań. Nadmierny wzrost cen nieruchomości dostrzegany był w Hiszpanii już w 2003 roku. Banco de Espana szacował wówczas przewartościowanie cen mieszkań na ok. 8-20%.

Budownictwo we wspomnianym okresie było motorem napędowym hiszpańskiej gospodarki. To właśnie dzięki koniunkturze w tym sektorze kraj z Płw. Iberyjskiego rozwijał się szybciej niż inne państwa Eurolandu. Jednak, w przeciwieństwie do Irlandii, wysoki wzrost gospodarczy oparty był głównie na budownictwie, a w mniejszym stopniu na inwestycjach przedsiębiorstw czy eksporcie. Przez to gospodarka hiszpańska została tak naprawdę uzależniona od koniunktury w budownictwie, która musiała w końcu się pogorszyć.

Stało się tak, gdy na hiszpańskim rynku nieruchomości pękła spekulacyjna bańka. Działo się to w warunkach rosnącej w Eurolandzie inflacji, co skłaniało Europejski Bank Centralny do podnoszenia stóp procentowych. Od końca 2005 roku, kiedy stopy proc. w strefie euro wynosiły jeszcze 2 proc., do dzisiaj, wzrosły ponad dwukrotnie. Drożejący kredyt zniechęcił potencjalnych kupców i skłonił część Hiszpanów do pozbycia się nowo kupionych mieszkań. Popyt na nieruchomości zaczął spadać, a wraz z nim ich cena. Tylko w marcu 2008 roku sprzedano prawie 30 proc. mieszkań mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego.
Sytuacja ta pociągnęła za sobą kłopoty deweloperów i banków.

Koniunktura na rynku nieruchomości zaczęła pogarszać się, a wraz z nią – dynamika wzrostu PKB. Po wzroście na poziomie 3-4 proc. PKB w ciągu ostatniej dekady, wzrost gospodarczy ma w tym roku wyraźnie spowolnić. Coraz częściej powtarzają się opinie, że spadnie poniżej 2 proc. PKB.

II część artykułu zostanie opublikowana w przyszłą środę.