Specjalne Strefy Ekonomiczne mają duży wpływ na gospodarkę regionu i kraju w którym działają. Z tego względu, ustanowienie strefy jest procesem angażującym jednostki samorządowe i rządowe różnego stopnia, a za jej funkcjonowanie odpowiada specjalistyczna spółka.


Specjalne Strefy Ekonomiczne są tworzone w drodze rozporządzenia Rady Ministrów na wniosek ministra gospodarki. Wniosek ten powinien ponadto zawierać opinię zarządu województwa i zgodę organu uchwałodawczego gminy, na terenie której strefa ma zostać utworzona. W rozporządzeniu oprócz nazwy strefy, ustawodawca wskazuje spółkę zarządzającą, wytycza granice strefy oraz wyznacza okres, na jaki jest ona powoływana.

Strefą ekonomiczną zarządza spółka akcyjna lub spółka z o.o. z większościowym udziałem Skarbu Państwa lub samorządu województwa. Ze względu na funkcjonowanie w oparciu o spółkę prawa handlowego, konieczne jest powołanie także pięcioosobowej rady nadzorczej spółki zarządzającej, w skład której wchodzą zarówno przedstawiciele sektora rządowego, jak i samorządu. Ustawodawca wyznacza zarządzającemu strefą zadania jakim jest prowadzenie do rozwoju obszaru poprzez:
• umożliwianie przedsiębiorcom prowadzącym działalność na terenie strefy używania i korzystania ze składników mienia położonych na tym obszarze,
• gospodarowanie urządzeniami infrastruktury gospodarczej i technicznej oraz innymi składnikami mienia w sposób ułatwiający prowadzenie działalności gospodarczej na terenie strefy,
• świadczenie usług przedsiębiorcom prowadzącym działalność na obszarze strefy oraz tworzenie warunków do ich świadczenia przez osoby trzecie,
• prowadzenie działań promujących podejmowanie działalności gospodarczej w strefie.

W odróżnieniu od Parków Przemysłowych i Technologicznych, Specjalne Strefy Ekonomiczne obejmują stosunkowo duży obszar działania – od 100 do ponad 1000ha. Grunty te często stanowią własność spółki zarządzającej, Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub związku komunalnego. Bywa również, że tereny te są przekazywane zarządzającemu w użytkowanie wieczyste. W określonych przypadkach obszar ten może także stanowić własność lub użytkowanie wieczyste innych podmiotów.

Wyróżnia się trzy rodzaje struktur przestrzennych stref. Pierwsza z nich to skupienie pod sztandarem strefy jednego zwartego obszaru należącego terytorialnie do jednego miasta lub gminy. Ponadto Specjalne Strefy Ekonomiczne mogą mieć także strukturę rozproszoną i leżeć na terenie jednej lub kilku jednostek terytorialnych.

By strefa mogła rozpocząć swoją działalność, konieczne jest jej wyposażenie w odpowiednią infrastrukturę, media i usługi skierowane do przemysłu, jednak samo wyposażenie w nieruchomości nie leży już w gestii strefy. Rozwój Specjalnej Strefy Ekonomicznej i tworzone sieci transportowe, wodno-kanalizacyjne i telekomunikacyjne muszą jednak być zgodne z wytycznymi planu zagospodarowania przestrzennego zawartymi w ustawie powołującej strefę.

Liczne ułatwienia nie mogą jednak prowadzić do chaosu w strefie i w jej funkcjonowaniu. Wznoszone budynki muszą być zatem zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego przewidzianego dla danego obszaru. Jego tworzenie z kolei powinno przebiegać szczególnie ostrożnie, bowiem mimo ograniczonego czasowo istnienia strefy, powstałe nieruchomości będą częścią krajobrazu przez wiele lat. W miarę możliwości, nie należy również dopuszczać do sytuacji, gdy po wygaśnięciu ulg podatkowych, przedsiębiorstwa zaczną masowo opuszczać zajmowany do tej pory teren. Spójna i zrównoważona architektura przestrzeni strefy, z dobrą komunikacją, czystą okolicą i schludnymi nieruchomościami, może mieć zatem niebagatelny wpływ na decyzję inwestora o pozostaniu na danym obszarze.