Aby zacząć inwestowanie w nieruchomości wystarczy budżet rzędu 200 tys. zł. Kwota miliona złotych pozwala już na zbudowanie zdywersyfikowanego portfela i osiąganie comiesięcznego przychodu rzędu kilku tysięcy złotych.

Rynek nieruchomości oferuje różne sposoby ulokowania kapitału. Od najprostszego, czyli zakupu mieszkania na wynajem, poprzez lokale użytkowe aż po zakup gruntu rolnego w celu jego odrolnienia, ewentualnego podziału, a następnie odsprzedaży z zyskiem. Trendy panujące w poszczególnych segmentach tego rynku są zróżnicowane. I tak na przykład w ciągu ostatnich trzech lat przeciętne „M” straciło na wartości 12,9%, a grunty rolne zyskały 28,7% - wynika z danych Lion’s House, Home Broker, Open Finance i Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.


Rynek mieszkaniowy najbardziej płynny

Różne czynniki determinują bowiem zmiany cen w przypadku poszczególnych segmentów rynku nieruchomości. Odpowiednie dobranie składu portfela inwestycyjnego może więc pozwolić na osiąganie zysków także w czasie dekoniunktury. Wydaje się, że segmentem najbardziej związanym z ogólną koniunkturą w gospodarce jest segment mieszkaniowy, bo jest najlepiej rozwinięty i najbardziej płynny. Ale nawet tu, na ceny oddziałują też inne czynniki, na przykład dostępność kredytów mieszkaniowych. Niewielkie znaczenie ma natomiast to, że ok. 1,2 miliona rodzin w Polsce nie ma własnego mieszkania, bo jednocześnie „zapasy” niesprzedanych przez deweloperów lokali powiększają się.

Lokale użytkowe dla nielicznych

W przypadku lokali użytkowych sytuacja jest inna. Po pierwsze rynek ten jest znacznie mniejszy niż mieszkaniowy – podaż atrakcyjnych lokali jest mocno ograniczona. Ponadto grono potencjalnych inwestorów jest mniejsze niż na rynku mieszkaniowym w związku z relatywnie wysokim kosztem zakupu takich lokali, a także faktem, że nie zabezpieczają one podstawowych potrzeb ludności. Determinantami wartości lokali użytkowych są: łatwość wynajęcia danego lokalu, wysokość czynszów i ryzyko inwestycji. Dwa pierwsze elementy zależą oczywiście od charakterystyki danego lokalu użytkowego oraz konkurencji, choć bez wątpienia pozytywnym dla nich czynnikiem jest dobra koniunktura w gospodarce, a w szczególności wysoka dynamika sprzedaży detalicznej. Ostatni element czyli ryzyko inwestycji zależy od postrzegania danej lokalizacji, ale też perspektyw gospodarki.

Rynek gruntów „oderwany” od koniunktury gospodarczej

Ceny gruntów rolnych zdają się w Polsce być „oderwane” od koniunktury i warunków kredytowania, a w większym stopniu zależą m.in. od takich czynników, jak dopłaty z UE czy zachęty podatkowe. Od 2004 właściwie nieprzerwanie rośnie bowiem przeciętna cena gruntów rolnych w obrocie prywatnym. Bez wątpienia sytuacja ta kiedyś się zmieni, ale obecnie wielu obserwatorów rynku zwraca uwagę głównie na czynniki, które przemawiają raczej za dalszymi wzrostami cen ziemi. Są to:

• Fiskalne zachęty dla rolników – niskie podatki od nieruchomości oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych,
• Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego,
• Zmniejszenie podaży gruntów z zasobów państwowych,
• Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców, co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne w drugiej połowie 2016 roku.